Tassazione dei trasferimenti immobiliari

25/11/2014

TRASFERIMENTI da PRIVATI (non soggetti IVA)

Dal 1° Gennaio 2014 le aliquote di imposta di registro da applicare sono solo due:

  • aliquota del 9%
  •  aliquota del 2% 

    L’aliquota del 9% (con un minimo previsto di € 1000,00) si applicherà ai trasferimenti immobiliari in generale e a titolo oneroso, agli atti di costituzione di diritti reali di godimento, rinuncia agli stessi, espropriazione per pubblica utilità e i trasferimenti coattivi.

    L’aliquota del 2% (con un minimo previsto di € 1000,00) si applicherà per i trasferimenti di case di abitazione, e se trattasi di 1° casa, ad eccezione degli immobili classificati A1-A8-A9.

    Per quanto riguarda le imposte ipotecarie e catastali (precedentemente in %, e per effetto del decreto IMU esenti), dal 1° gennaio 2014 sono quantificate in € 50,00 ciascuna, per un totale quindi, a trasferimento, di € 100,00.

    Nessuna altra tassa o imposta (compresa quella di bollo) sarà dovuto in caso di trasferimento immobiliare non soggetto ad IVA.

     

    Per i trasferimenti immobiliari imponibili IVA, viceversa, e fermo restando le aliquote IVA del 4% – 10% – 22% (rispettivamente per 1° casa, seconde case non di lusso e case di lusso), la novità riguarda la quantificazione delle imposte di registro, catastali e ipotecarie, le quali da € 168 fisse fino al 31/12/2013, passano a € 200 ciascuna, per un

    totale quindi di € 600 a trasferimento, oltre ovviamente l’IVA nelle % sopra evidenziate.

    Per quanto riguarda i trasferimenti immobiliari effettuati da ditte NON costruttrici o di ristrutturazione, occorre distingue i seguenti casi:

  • Case non di lusso, con caratteristiche di 1° casa: esente IVA, imposta di registro dal 3% + Imposte ipotecarie e catastali € 168 ciascuna (fino al 31/12/2013) passa al 2% + imposte catastali e ipotecarie € 50 ciascuna (dal 1° gennaio 2014);
  • Case non di lusso (non 1° casa) o di lusso e sempre esenti IVA: imposta di registro 7%, ipotecarie 2% e catastali 1% (fino al 31/12/2013), si passa al 9% imposta di registro + imposte catastali e ipotecarie € 50 ciascuna.
  • Alloggi sociali con IVA solo su opzione(4% o 10%) e le tre imposte fisse (registro, ipotecarie e catastali) di e 168 ciascuno (fino al 31/12/2013, si passa all’aumento delle tre imposte a € 200 ciascuna. 

    Poiché vengono aboliti regimi speciali o di favore (piccola proprietà contadina, piani di recupero, terreni montani., trasferimenti a favore di ONLUS, immobili di interesse storico ecc. ecc.), si verificheranno casi di reale minore tassazione rispetto al passato, ma si noterà un aumento di tassazione per ciò che, in precedenza era fortemente agevolato.

    ALTRE IMPORTANTI NOVITA’

     

    Dal 1° dell’anno nuovo, non sarà più possibile pagare in contante i canoni di locazione riferiti ad immobili ad uso abitazione. Si dovranno usare solo mezzi tracciabili (assegni, bonifici, giroconti ecc. Tale diposizione, limitata, come evidenziato, ai soli immobili uso abitativo, si applica indipendentemente dalla durata o tipologia di contratto (canone libero, canone concordato, uso transitorio o turistico.

    Sempre con l’inizio dell’anno 2014, non sarà più obbligatorio allegate l’APE (Attestato Prestazione Energetica) ai contratti di locazione di qualsiasi genere (abitativi e per uso diverso), ma è obbligatorio citarne l’esistenza in atto. L’atto quindi, in caso di omessa citazione, non è più nullo, ma soggetto a penale da € 1000 a € 4000. E’prevista una mini-sanatoria per coloro che sono incorsi in errori/omissioni relativi a contratti stipulati dal 4/8 al 23/12/2013.

    Per le compravendite, il prezzo concordato dovrà essere versato al Notaio e da questi al venditore dopo la trascrizione dell’atto di trasferimento. Tale norma però, sarà operativa solo dopo l’emanazione di un apposito regolamento attuativo.

    FONDO per opere straordinarie in Condominio: è stata riformata la disposizione che prevedeva originariamente la costituzione del “fondo” senza altra specifica e che aveva innescato una serie di dubbi, soprattutto dal punto di vista operativo. Oggi si potrà soddisfare il dispositivo di legge, costituendo il fondo in relazione agli stati di avanzamento, se questi sono esattamente previsti in apposito contratto di appalto. A parere di chi scrive, il problema non solo non è risolto, ma creerà ulteriori complicazioni e problemi operativi.

     

    AFITTI in nero: I Comuni (perché no l’Agenzia delle Entrate ?) , nell’intento di scovare affitti non registrati e quindi in evasione di imposta, potranno accedere ai registri di “anagrafe condominiale” tenuti dall’Amministratore di Condominio. Si ricorda che la comunicazione del dato, da parte del proprietario all’Amministratore è un obbligo previsto dalla legge 220/2012, entrata in vigore 1l 18/6/2013, così come obbligo del proprietario è comunicare ogni variazione dei dati precedentemente consegnati, entro 60 gg dal loro manifestarsi.

    SICUREZZA impianti: si ricorda che tra le modifiche apportate ad alcuni articoli del c.c. relativi alla c.d. riforma del condominio, vi è quella relativa ad “ogni dato relativo alla sicurezza” richiesto nella scheda di anagrafe condominiale ai vari proprietari.

    Questo dato che tanto ha complicato la vita degli amministratori e degli stessi proprietari, oggi, è limitato agli impianti comuni e non individuali.

    Anche tale norma, anche se più favorevole all’amministratore, diventa incomprensibile in quanto i dati oggi richiesti erano già in possesso ( o comunque dovevano essere già in possesso) dell’amministratore, e se la “ratio” della norma era quella di verificare la sicurezza di uno stabile nella sua interezza e completezza, si crede che si sia persa una buona occasione !

CARATOZZOLO dr RAFFAELE