L’Amministratore condominiale
(Differenze tra persona fisica e società)
E’ormai assodato che anche le società, di persone o di capitali, possono essere chiamati ad amministrare condomìni (vedi le numerose sentenze della Corte di Cassazione). Stante tale possibilità sorgono molte problematiche, legate sia al condominio amministrato, sia e soprattutto al soggetto che amministra, diversificando responsabilità e oneri.
Specifichiamo, preliminarmente, che il conferimento dell’incarico di amministrazione di un condominio è un mandato disciplinato dal c.c. all’art. 1703 3 s.s., e come tale ha una disciplina propria, ma i cui effetti sono da valutare in base alla soggettività del mandatario.
Amministratore persona fisica.
La guida dell’Agenzia delle Entrate dell’anno 2007 a pag. 10 specifica che, se “l’attività viene svolta senza mezzi organizzata, senza vincoli di subordinazione e con retribuzione periodica prestabilita (es. il condomino che si occupa della gestione del proprio stabile), essa genera reddito assimilato a quello di lavoro dipendente e ai relativi compensi, si applicano le regole di tassazione proprie del lavoro dipendente, e inoltre, non c’è alcun obbligo ai fini IVA in quanto l’attività è esclusa dal campo IVA”.
Traducendo in concetto pratico quanto riportato dalla citata guida, quell’attività, limitata al solo condominio in cui si è anche condomino, riveste la qualifica di co-co-pro (ex co-co-co), la quale, appunto, genera reddito assimilato al lavoro dipendente.
La disposizione sopra evidenziata è, a mio modesto parere, in contrasto con le regole di determinazione del reddito relativo all’attività di amministratore di condomini (cod. attività 68.32.00) e in relazione all’applicazione degli Studi di Settore, di cui si dirà oltre.
In generale, quando l’amministratore è una persona fisica, indipendentemente dalla iscrizione o meno ad un determinato albo professionale e al di fuori della tipologia precedentemente analizzata, il reddito derivante dalla gestione condominiale genera sempre reddito da lavoro autonomo.
Dalla qualificazione di reddito da lavoro autonomo derivano, quindi, una serie di adempimenti sia preliminari che conseguenti:
– Richiesta di attribuzione della partita IVA
– Scelta del regime contabile
– Adempimenti relativi alla tenuta dei registri contabili, fatturazione, registrazione e versamento tasse e contributi
– Adempimenti relativi alla dichiarazione dei redditi percepiti
– Assoggettamento o meno all’IRAP
La richiesta di attribuzione della partita IVA è l’atto preliminare che occorre porre in essere prima di iniziare l’attività (o non oltre 30gg dall’inizio stesso). Molta attenzione è da porre alla specifica del codice di attività in quanto, da esso, deriva l’esatta applicazione degli Studi di Settore.
All’interno del modulo di richiesta dell’attribuzione della partita IVA, si dovrà operare la scelta del regime contabile tra:
Regime delle nuove attività produttive, che è un regime molto allettante e con qualche limitazione:
– Può essere scelto da tutti coloro che non hanno mai esercitato l’attività né sotto forma propria, né come soci o collaboratori di società svolgenti l’attività stessa.
– Ha un periodo di valenza di massimo 3 anni
– Non si deve superare il volume di affari di € 30.987,41 annui
– Si è esonerati dalla tenuta di contabilità, registrazione e versamenti periodici
– Si è obbligati ad assoggettare i compensi ad IVA, anche se quella a debito è da versarsi cumulativamente in modo annuale
– Non si è soggetti a ritenuta di acconto
– Si è soggetti agli Studi di Settore (calcolo del reddito in modo sintetico)
– Si è assoggettati a Imposta sostitutiva del 10% (omnicomprensiva ad eccezione dei contributi INPS).
Regime dei minimi: In vigore dal 2008
– Può essere scelto da chiunque (purchè persona fisica)
– Non ha limiti temporali (si resta nel regime se permangono i presupposti), ma si può optare per gli altri regimi (diversi dal precedente)
– Non si deve superare il Volume di affari di € 30.000,00 annui
– Non si devono acquistare (neanche attraverso leasing) beni strumentali per importi superiori ad € 15.000,00
– Non si devono avere alle proprie dipendenze lavoratori subordinati o di altro genere
– Non si è soggetti ad IVA (la fattura dovrà contenere la dicitura di esenzione (art. 1 c. 100 L. 24/12/2007 n. 244)
– Non si è tenuti alla tenuta delle scritture contabili, registri IVA, presentazione di dichiarazioni annuale IVA,
– Non si soggetti né a IRAP, e né agli Studi di Settore
– Si è soggetti a ritenuta di acconto
– Il reddito derivante dal principio di cassa è tassato con imposta sostitutiva pari al 20% (10 punti in + rispetto al regime delle nuove attività produttive).
Regime normale, che, a sua volta, si divide in:
– Regime semplificato, che prevede: tenuta di registri acquisti e fatture emesse, tenuta del registro separato degli incassi e pagamenti, registro dei beni ammortizzabili ( gli incassi e pagamenti potrebbero essere accorpati rispettivamente nei registri acquisti o vendite, così come gli ammortamenti potrebbero essere annotati nei suddetti registri piuttosto che nell’apposito registro).
– Regime ordinario, che, in aggiunta a quanto previsto per quello semplificato, prevede anche la registrazione cronologica dei movimenti finanziari (anche attraverso il metodo della partita doppia)
In ogni caso, il regime normale (sia semplificato che ordinario) prevede l’applicazione dell’IVA, l’emissione di regolare fattura, il versamento periodico dell’imposta sul valore aggiunto, la trattenuta della ritenuta di acconto, il pagamento dei contributi INPS (se lavoratore autonomo non iscritto ad un Albo professionale), il pagamento delle tasse nei modi e termini ordinari (IRPEF progressiva a scaglioni) in seno alla dichiarazione dei redditi di ogni anno per l’anno precedente.
Ciò che contraddistingue la contabilità di un lavoratore autonomo è il PRINCIPIO di CASSA; ciò vuol dire che il reddito tassabile è calcolato sulla differenza tra ricavi e costi effettivamente riscossi e pagati. Un caso a parte è la rilevazione delle quote di ammortamento, che subiscono delle deroghe ai principi generali a secondo dell’appartenenza o meno ad uno dei regimi analizzati.
Altro problema, di non minore importanza, è l’applicazione o meno all’IRAP (Imposta sul Reddito delle Attività Produttive), la quale, in relazione alle note sentenze della Corte di Cassazione sulla “autonoma organizzazione” può anche essere disapplicata.
Amministratore società di persone o di capitali.
Quando l’amministrazione condominiale non fa capo alla persona fisica bensì ad una società, sia essa di persone o di capitale, pur restando nell’ambito del “mandato”, non si è più nell’ambito del lavoro autonomo, in quanto ogni attività esercitata da una società genera sempre “Reddito d’impresa”.
Al reddito d’impresa si applica il Principio di competenza.
La principale differenza, quindi, tra amministratore persona fisica e amministratore società è dato proprio dall’applicabilità di due principi totalmente diversi tra loro e che, spesso, portano a risultati di gran lunga differenti tra loro.
Per sintetizzare quelle differenze, ipotizziamo un compenso amministratore accettato dall’Assemblea in € 10.000,00 annui +IVA, il quale nell’arco dell’anno di competenza è stato pagato all’amministratore per € 2.000,00 +IVA (causa carenza di liquidità o per aver materialmente emesso l’assegno a saldo in data 1 gennaio dell’anno successivo): se l’Amministratore fosse una persona fisica, nel quadro E del modello Unico, andrebbe a dichiarare la somma di € 2.000 in applicazione al principio di cassa, mentre se lo stesso fosse società, indicherebbe nel quadro di reddito d’impresa (G o F del modello Unico) la somma di € 10.000. E’evidente la differenza di tasse che comporta l’applicazione del principio di cassa rispetto a quello di competenza e viceversa.
Per quanto riguarda i vari regimi applicabili in caso di assunzione dell’incarico, occorre specificare che, sia il regime delle nuove attività produttive che quello dei contribuenti minimi non sono applicabili alle società in quanto riservati alle sole ditte persone fisiche. Alle società di persone sono applicabili i regimi semplificati o ordinari (partita doppia per scelta o per obbligo), mentre alle società di capitali è sempre applicabile, per obbligo, il regime ordinario (contabilità in partita doppia).
In base al principio generale, ad entrambe le tipologie di società è applicabile il principio di competenza.
Ma cosa cambia per il Condominio nel caso di amministratore persona fisica o società ?
Al condominio, in relazione alla posizione del proprio amministratore, si applica il principio di cassa o quello di competenza ?
Chiariamo subito che il Condominio, almeno per il momento, non ha un obbligo di bilancio, ma di semplice rendiconto e che i principi ad esso applicati sono dati dalla consuetudine o dalla specifica di quello adottato, senza, per questo, cadere in una qualche sanzione per non ottemperanza.
In generale il condominio segue il principio di cassa, ma, nella pratica quasi tutti i condominio presentano i rendiconti sia per cassa che per competenza: l’essenziale è specificarlo nella relazione annuale e nel verbale di assemblea ordinario. Nel rendiconto, quindi, per competenza vanno inserite anche le fatture già ricevute e non ancora pagate, così come vanno inserite le sole rate condominiali riscosse. L’adozione di tali principi, sia di cassa che di competenza, obbligheranno, ovviamente, l’amministratore a fare dei prospetti di riconciliazioni con i saldi di cassa e banca.
Riprendendo il tema delle conseguenze sul condominio delle diverse qualificazioni del proprio Amministratore, si può affermare che l’unica differenza pratica è data dall’obbligo o meno di effettuare la ritenuta di acconto (20%) che, nel caso di società non è dovuta. La ritenuta di acconto è prevista su compensi professionali e non d’impresa (escludendo, perché esula dal contesto della trattazione, la rit. di acconto del 4%). Altra differenza non di carattere pratico bensì giuridico, è data dalla diversa responsabilità nei confronti del condominio.
L’Amministratore persona fisica risponde in proprio, mentre la società risponde come tale, salvo rivalsa sulla persona che, in nome e per conto della stessa, ha prodotto l’eventuale danno al condominio.
Molto altro potrebbe essere ancora detto, per esempio sull’IRAP e sugli Studi di Settore, ma si preferisce rimandare a trattazioni separate questi argomenti di carattere prettamente tecnico e specifico
CARATOZZOLO Dr RAFFAELE
