Chiarimenti sui requisiti professionali per l’esercizio della professione di Amministratore di Condominio

09/12/2014

Il presente aggiornamento ha l’intento di chiarire alcuni dubbi e dare risposta alle molteplici domande in relazione all’oggetto, distinguendo ciò che si riferisce a Legge dello Stato e ciò che, viceversa si riferisce allo Statuto e regolamento dell’Anaci.

Iniziamo con l’art. 71-bis delle disp.att. c.c (Legge dello Stato n. 220/2012 c.d. Riforma del Condominio), il quale, oltre ai requisiti generici di cui alle lettere a,b,c,d,e, prevede (lett. f) la frequentazione dei un corso di formazione iniziale e un aggiornamento continuo.

Sono esclusi dalla frequentazione sia dal corso iniziale che dall’aggiornamento continuo, solo coloro che amministrano il proprio condominio.

Sono altresì esclusi SOLO dal corso iniziale ma NON anche dall’aggiornamento continuo, coloro che, nell’arco dei tre anni precedenti all’entrata in vigore della disposizione di cui all’art. 71-bis, hanno svolto attività di amministrazione per almeno un anno.

Questa norma va letta attentamente in quanto, i tre anni entro cui, e per almeno un anno, si deve aver svolto l’attività di amministratore, non vanno considerati “in ogni momento”, bensì nei tre anni precedenti l’entrata in vigore della norma.

Costatato che la data di entrata in vigore della norma (Legge 220/2013), il triennio da tenere presente va dal 18/06/2010 al 18/6/2013: entro tale periodo e per un anno bisogna aver esercitato l’attività di amministratore per essere esentati dall’aggiornamento iniziale. Si ricorda che, in presenza delle condizioni dell’esonero, RESTA l’obbligo dell’aggiornamento continuo.

A maggior chiarimento, nel caso ce ne fosse bisogno, e se l’attività è iniziata il 1° Gennaio 2011, e ritenessimo passati i 3 anni alla data del 30/6/2014, sbaglieremmo nel ritenerci esonerati, in quanti l’anno di esercizio, nei tre precedenti l’entrata in vigore della norma, non sono stati rispettati.

La mancanza di tale esonero, OBBLIGA a frequentare il corso iniziale e, di seguito, anche quelli di aggiornamento continuo.

Ma chi deve avere tale requisito ?

Come ormai sappiamo tutti, l’attività può essere esercitata sia dalla persona fisiche, che dalla società personale e di capitale (n. 3 art. 71-bis disp.att. c.c.), ma lo stesso articolo ci dice che, in caso di società, “i requisiti devono essere posseduti da tutti i soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati a svolgere le funzioni di amministrazione dei condomini a favore dei quali la società presta i servizi”.

Ciò vuol dire che, nel caso in cui le nomine annuali sono fatte a nome della società, bisogna verificare se i soggetti specificati dalla norma (amministratori, soci illimitatamente responsabili e dipendenti che, di fatto, svolgono l’attività) abbiamo o meno i predetti requisiti.

SI RIBADISCE che, tali concetti non sono dettati dalle Associazioni di categoria (es. ANACI) ma da una legge dello Stato, la cui osservanza non è richiesta solo all’associato Anaci o da un appartenente ad altra associazione, ma, constatato che la professione può essere svolta legittimamente senza essere iscritto ad alcuna associazione, da tutti coloro che quella professione la intendono esercitare a prescindere da altro.

E arriviamo così al “Decreto 140/2014” meglio conosciuto come il “decreto formazione”.

Tale norma regola sia i corsi di formazione iniziale e continua, ma individua anche i requisiti per essere “Formatore” e “Responsabile scientifico”, quest’ultima figura nuova e che deve possedere, in aggiunta ai requisiti del formatore, altri più specifici.

Ciò che interessa tutti coloro obbligati a svolgere il corso di formazione iniziale è sapere che il corso DEVE avere una durata non inferiore a 72 ore, diviso in moduli e di cui un terzo deve essere dedicato alla pratica-

Ciò che interessa TUTTI coloro che hanno già i requisiti di cui all’art. 71-bis, è che, annualmente (dal 9/10/2014) ricorre l’obbligo dell’aggiornamento continuo e per un numero di ore non inferiori a 15, secondo i contenuti e le modalità ammesse dallo stesso decreto.

Altra PRECISAZIONE:

Sia i corsi di formazione base che quelli di aggiornamento continuo possono essere svolte da qualsiasi Ente, e non quindi solo dalle associazioni di categoria, purché bel rispetto dei contenuti del citato decreto 140/2014. Ovviamente solo una associazione di amministratoti ( e in testa l’ANACI) può, più di altri, svolgere formazione iniziale e continuo con competenza e professionalità per un semplice motivo: perché lo ha sempre fatto e sa benissimo cosa fare in futuro.

Tanti corsi di formazione iniziale a cura delle varie sezioni provinciali ANACI sono già iniziati e nel rispetto delle nuove norme, tutti i formatori sono tali per i requisiti richiesti e tutti i responsabili scientifici sono entrati nel pieno possesso delle loro attribuzioni.

Richiamando la possibilità di amministrare condomini attraverso società sia di persone che di capitali, e ribadendo ciò che abbiamo appena affermato sui requisiti dei soci, amministratori e dipendenti, si richiama un concetto di associazione ANACI, già evidenziato in un precedente aggiornamento, e relativo alla copertura assicurativa.

Solo gli iscritti all’ANACI sono coperti dalla relativa associazione, mentre ne vengono esclusi i non iscritti, Sembra un concetto banale ma, nella realtà, non lo è affatto.

Esempio: società in nome collettivo formata da due soci, i quali sono regolarmente iscritti alla ANACI, ma che, nelle varie assemblee fanno nominare amministratore di condominio la loro società. Se la società non è anch’essa iscritta all’ANACI, i mandati non sono coperti dalla relativa assicurazione e, in caso di sinistro, non si ha quindi la copertura.

La quota di iscrizione è di gran lunga inferiore a quella prevista per i soci, proprio per fare una “estensione” dei soggetti coperti dalla polizza.

INFINE, un richiamo per le targhette professionali esposte fuori da ogni condominio.

A parte l’obbligatorietà prevista dall’art. 1129 n. 5 di esporre la propria targhetta professionale all’ingresso del condominio o nelle parti di maggior uso comune, non dobbiamo dimenticare la vigenza della Legge sulle attività non regolamentate (legge n. 4 del 14/1/2013 pubblicata in G.U. il 26/1/2013 e in vigore dal 10/2/2013), la quale impone la specifica dell’esercizio della attività ai sensi di tale norme e, nel caso di iscrizione ad una Associazione di categoria, anche il numero di iscrizione.

CARATOZZOLO dr RAFFAELE