La Corte di Cassazione, sez. II , con la sentenza n. 22313 del 30 settembre 2013, si è espressa sulla NON legittimità, da parte dell’Amministratore condominiale, di chiedere un compenso per servizi ritenuti extra gestione ordinaria, senza approvazione dell’assemblea.
Il tutto nasce dall’azione di un amministratore condominiale, il quale , vedendosi rigettare il ricorso sia dal Giudice di Pace che Tribunale Ordinario, si era rivolto alla Suprema Corte, per vedersi riconosciuto il diritto ad un compenso per servizi, ritenuti dallo stesso, extra gestione ordinaria.
La motivazione della lamentela in tutti i gradi di giudizio era stato il riferimento agli art. 1709 (presunzione di onerosità del mandato professionale e 2233 (quantificazione del compenso in mancanza di tariffe) del codice civile.
Con la sentenza in oggetto, la C.C, ha rigettato il ricorso, confermando le due decisioni delle commissioni precedentemente adite, in quanto quel compenso, ritenuto extra gestioni ordinarie, non era stato preventivamente approvato dall’Assemblea.
Questa decisione, secondo il parere del sottoscritto, conferma una prassi ormai consolidata in riferimento alla obbligatoria e specifica approvazione dell’assemblea per un compenso extra preventivo iniziale, ma, nello stesso tempo non risolve i dubbi derivanti dall’applicazione del novellato art. 1129 ,14° comma che testualmente recita: “l’Amministratore, all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta”.
I dubbi:
L’amministratore, stando alla letteralità della norma, deve specificare analiticamente le voci del suo compenso e tutto ciò che non è specificatamente indicato, si intende compreso nella somma richiesta. Se, viceversa, l’Amministratore chiede un compenso aggiuntivo e l’Assemblea lo approva, questo diventa dovuto.
Ma quando, l’Amministratore PUO’/DEVE chiedere il compenso aggiuntivo ? Solo alla presentazione del preventivo all’atto della nomina/riconferma, o anche dopo ?
E ancora: è sufficiente che l’Amministratore chieda e l’Assemblea approvi ? o ci sono dei limiti restrittivi che impediscono di chiedere una somma aggiuntiva anche dopo l’approvazione del preventivo ?
Nello specifico: stando alla sentenza di cui si riferisce, il limite è l’approvazione dell’Assemblea e non la temporalità della stessa o la legittimità per il servizio aggiuntivo. Fatta la premessa, la richiesta di una somma aggiuntiva per redazione del modello 770 (adempimento fiscale a nome del condominio, ma a carico dell’Amministratore) regolarmente approvata dall’Assemblea è elemento sufficiente e abilitativo a richiederne il pagamento ?
Pur con tutte le riserve del caso e in totale assenza di giurisprudenza in materia, azzardo nel dire che ciò non è sempre possibile e, nella fattispecie, anche inammissibile. Ma perché tale convinzione ?
Prima della riforma, l’art. 1130 conteneva solo quattro obblighi a cui l’Amministratore doveva attenersi (Eseguire le delibere e far osservare il regolamento, disciplinare le cose comuni, riscuotere i contributi e erogare le spese occorrenti alla gestione ordinaria, compiere gli atti conservativi delle parti comuni). Abbiamo mai chiesto un compenso aggiuntivo, o meglio, potevamo chiedere compenso aggiuntivo per ottemperare a tali obblighi ? certamente NO.
Dopo la riforma, l’art. 1130 da quattro è passato a 10 obblighi, tra cui l’adempimento agli obblighi fiscali (n. 5) e, quindi, altri nove. A che titolo potrei chiedere un compenso aggiuntivo per la redazione e spedizione del modello 770 se, questo, rientra oggi negli obblighi previsti dalla legge ?
La sentenza citata, in verità però, si riferiva a eventi antecedenti la riforma e, pertanto, non poteva ampliarsi con casistiche derivanti da norme emanate in data successiva.
Il caso esaminato è solo uno di tantissimi altri derivanti dalla lettura della riforma e a cui, pur con tutte le riserve e cautele del caso, i vari Centri Studi dovranno esprimersi, indicandone la strada ove possibile, o consigliare quella meno rischiosa da percorrere.
Nei vari incontri del Centro Studi Nazionale, l’indirizzo prevalente che ne è emerso, è quello di distinguere due voci nel preventivo: compenso per gestione ordinaria (intendendo per tutti gli adempimenti previsti dalle nuove norme), compenso per gestione straordinaria (tutto ciò che non è espressamente previsto dalle norme in oggetto).
CARATOZZOLO dr RAFFAELE
