DETRAZIONE 36% : Ultime novità sulla trasferibilità tra venditore e acquirente.
Era ormai assodato che, in caso di vendita di un immobile oggetto di ristrutturazione e per il quale il venditore stava usufruendo dell’agevolazione fiscale del 36%, la continuazione del beneficio, dalla data del rogito notarile, si trasferiva (obbligatoriamente) in capo all’acquirente.
L’ultima manovra di ferragosto ( D.L. 138/2011, convertito nella Legge 148/2011) ha stabilito la possibilità (facoltà) che l’agevolazione fiscale in corso per l’immobile ceduto, resti in capo al venditore per le quote residue non ancora usufruite.
La norma è entrata in vigore il 17 Settembre 2011 e quindi per le cessioni effettuate da tale data e fino al 31/12/2012 (salvo proroghe).
E’utile ricordare i soggetti che possono usufruire dell’agevolazione IRPEF del 36%:
– Il proprietario per l’intero suo diritto
– Il nudo proprietario
– Il titolare di un diritto reale di godimento
– Il comodatario (in relazione all’atto di comodato)
– L’inquilino (in relazione al contratto di locazione)
– I soci di una cooperativa per gli immobili loro assegnati
– Gli imprenditori individuali per gli immobili diversi dai strumentali o merci
– Le persone fisiche che eseguono lavori in economia (per le spese di materiali)
– I familiari conviventi del proprietario o detentore per uno dei titoli sopramenzionati (con alcuni limiti per i diversi gradi di parentela o di affinità e circostante come da circolare 184/E del 12/06/2002).
Si coglie l’occasione per precisare che per “parente convivente” deve intendersi anche la circostanza che due soggetti possono convivere anche se non spostati (more uxorio = coniugio). Tale ammissibilità è stata sancita dalla Corte di Cassazione, sezione Tributaria, con sentenza n. 26543 del 5/11/2008).
La trasferibilità obbligatoria in caso di vendita dell’immobile oggetto di agevolazione 36%, era stata ribadita dalla Finanziaria del 2008 e previa esibizione della relativa documentazione da parte del cedente.
Un caso particolare è rappresentato dalla cessione di una sola parte di proprietà dell’immobile, e per la quale operazione era stata precedentemente confermata la permanenza della detrazione in capo al venditore, e successivamente ammessa la trasferibilità in capo all’acquirente se trattasi di cessione a consolidamento dell’intera proprietà.
Un altro caso particolare è rappresentato dalla ammissibilità o meno del trasferimento dell’agevolazione del 36% in capo all’erede del proprietario o del titolare della detrazione stessa. In tale ipotesi il beneficio fiscale per le annualità residue si trasmette all’erede solo se questi mantiene la materiale e diretta detenzione dell’immobile ereditato.
Per ”materiale e diretta detenzione dell’immobile”, in merito alla trasferibilità dell’agevolazione, si intende la “immediata disponibilità del bene” e cioè la possibilità di poterne usufruire in qualsiasi momento. Per tale circostanza però, non è da intendersi come obbligatoria la qualifica di abitazione principale, ma della sola disponibilità.
Solo a titolo di chiarimento: Se l’erede entrando in possesso dell’immobile ereditato, lo concede in locazione, non potrà affermare di averne la materiale e diretta detenzione, in quanto manca il requisito della immediatezza della disponibilità, perdendo, in questo caso, la possibilità di usufruire della detrazione delle rate residue dell’agevolazione originariamente in capo al de-cuius.
Altre particolarità:
– Se, per un motivo qualsiasi, l’erede ha rinunciato all’eredità, pur mantenendo la disponibilità dell’immobile, perde l’agevolazione in corso;
– Se la detenzione dell’immobile è congiunta tra più eredi, e in presenza dei requisiti di cui sopra, l’agevolazione spetta in parti uguali tra essi;
– Se l’immobile è dato in locazione o in comodato e gli interventi di ristrutturazione sono stati effettuati dall’inquilino o dal comodatario, in caso di cessazione del rapporto con il proprietario, il diritto alla detrazione per le annualità mancanti resta in capo agli stessi;
– Se il venditore ha più di 75 o 80 anni e aveva optato per la detrazione in 5 o 3 anni concessa dalla legge in base ai limiti di età, l’eventuale acquirente mantiene il diritto alla detrazione in base al periodo scelto dal precedente proprietario;
– L’opzione per 5 o 3 anni, in sede di dichiarazione dei redditi, potrà essere effettuato solo se le annualità rimaste sono pari o superiori a tale periodo. Più precisamente: se mancano 2 anni alla fine dell’agevolazione, non si potrà optare per la detrazione in 5 o 3 anni, pur avendo raggiunto i limiti di età anzi descritti;
– In caso di non riconoscimento alla detrazione del 36% all’originario detentore, la ripresa fiscale opera sin dall’origine, estendendosi quindi anche a coloro che di tale detrazione ne hanno usufruito negli anni successivi;
Ritornando alla disposizione oggetto della presente trattazione, dal 17/9/2011 in caso di trasferimento immobile per atto tra vivi, la detrazione del 36% non ancora usufruita potrà restare in capo al venditore o trasferirsi all’acquirente, venendo meno, come detto, l’obbligatorietà del trasferimento sull’acquirente prevista dalle norme precedenti.
Essendo quindi un facoltà e non un obbligo, tale circostanza potrà essere oggetto di valutazione economica tra venditore e acquirente e, per avvalorare la trasmissibilità o meno dell’agevolazione stessa è necessario che l’accordo venga inserito nell’atto di compra-vendita, il quale sarà registrato e trascritto. In seno al rogito notarile, volendo, si potrebbe anche stabilire un trasferimento dell’agevolazione residua solo parziale e non totale.
Per poter trasferire l’agevolazione del 36% per le quote residue, occorre che l’atto di trasferimento sia a “titolo oneroso” e non “gratuito” (es. donazione).
Non si ribadiscono più le abolizioni della comunicazione al Centro di Pescare, e della manodopera in fattura, in quanto novità già “vecchie” e ben assimilate (almeno così si spera), ma si evidenzia la necessità di valutare il costo della manodopera in quella fatture al cui interno vi è un bene significativo (es. caldaia): il tutto al fine di determinare l’importo dell’imponibile IVA al 10% o al 21% (ex 20%).
AGEVOLAZIONE del 55%
Ricordando che la suddetta agevolazione, salvo proroghe dell’ultima ora, scadrà il 31/12/2011, viene evidenziata la possibilità di poter usufruire della stessa per lavori ancora da eseguirsi o da completare nell’anno successivo, se il relativo corrispettivo verrà pagato entro fine anno 2011 e con i consueti mezzi.
GARDONE VT,lì 13 Ottobre 2011
CARATOZZOLO dr RAFFAELE
