FINANZIAMENTI BANCARI per ristrutturazioni o per adeguamenti impianti

25/11/2014

Anche se, come preannunciato dagli organi competenti, l’agevolazione fiscale del 50%, in scadenza al 31/12/2014, verrà prorogata anche per il 2015 con una disposizione inserita nella prossima “legge di stabilità”, e pur restando un reale incentivo per facilitare le ristrutturazioni edili e adeguamento impianti parti comuni, in mancanza di liquidità è sempre meno “gettonata”.

La crisi economica, l’aumento di tariffe per servizi essenziali, il caro vita in generale, fanno ritenere le opere di manutenzione ordinaria e straordinaria in condominio “non urgenti” e “rinviabili” a tempi migliori.

Sia Istituti di Credito, sia Enti privati di impiantistica varia, per favorire tali ristrutturazione, oltre che ovviamente, promuovere i loro prodotti, offrono servizi di finanziamento nuovi e diretti al soddisfacimento di due obiettivi: procedere alle opere necessarie e non pagare in unica soluzione la relativa spesa.

Ed ecco quindi la Banca che finanzia l’intervento a livello condominiale, pagando essa stessa i vari SAL (stati di avanzamento lavori) e addebitando al condominio le rate pre-concordate del finanziamento stesso. Identico procedimento da parte dei vari Enti di erogazione servizi, alcuni e non tutti, e per esempio per adeguamento alla termoregolazione di calore. In quest’ultimo caso è lo stesso Ente che procede all’adeguamento della caldaia, all’apposizione delle varie valvole termostatiche, facendo pagare un canone annuo omni-comprensivo, ma vincolato ad un certo numero di anni (tanti quanto sono sufficienti ad ammortizzare il loro investimento e produrre un ovvio guadagno).

Sia se trattasi di ristrutturazione immobile, sia se trattasi di adeguamento impianti, in ogni caso si tratta finanziamento da terzi che vincola o vorrebbe vincolare l’intero condominio e quindi i condomini.

Ma la domanda viene spontanea: è questa una operazione da delibera assembleare ? e se si, con quale maggioranza può essere assunta una simile decisione ? Quale comma dell’art. 1136 si applica ?

Cerchiamo, come al solito, di fare un po’più di chiarezza sull’argomento, che, tra l’altro è stato anche oggetto di un master a tema organizzato dall’UBI-banco di Brescia e a cui hanno partecipato parecchi associati della nostra provinciale.

Distinguiamo innanzitutto il condominio da un super condominio o da un condominio complesso e ancora da un condominio formato da tanti condomini parziali (scale), in quanto se l’operazione in oggetto riguarda un solo condominio (corpo di fabbrica) i soggetti coinvolti non sono tutti, ma solo quelli interessati. Alla nascita di queste opportunità l’istituto di credito, intendeva coinvolgere tutti e non i soli interessati (intoppo superato grazie all’intervento di ANACI-Brescia).

Ma pur limitando l’operazione a quel corpo di fabbrica (palazzina) può una assemblea di questo condominio unico o condominio parziale impegnare, obbligare, con una delibera a maggioranza anche i possibili dissenzienti ?

Personalmente credo proprio di no e in questo si ha anche il conforto della condivisione di legali specializzati nel settore condominiale.

Specifichiamo anche che una simile delibera sarebbe nulla per due precisi motivi: il primo in quanto il finanziamento bancario non è materia condominiale, ed esula quindi dalle competenze dell’assemblea; secondo perché, come detto, impegnerebbe soggetti a livello personale che, probabilmente, non avrebbero alcuna intenzione di impegnarsi in una operazione di finanziamento, volendo saldare tutto e subito o con mezzi decisi individualmente.

Ecco quindi che, dalla disamina del problema e per le motivazioni esposte, per poter impegnare tutti i condomini, ammesso che si voglia deliberare a livello condominiale, occorre l’unanimità dei consensi.

Non dimentichiamo, inoltre, che la banca pretende, ed anche giustamente, la solidarietà tra gli obbligati alla restituzione del finanziamento. E come potremmo obbligare, a maggioranza, anche qualificata, un soggetto che intende pagare la propria quota per contante ed in una unica soluzione, a rispondere di eventuali morosità di chi, viceversa, di quel finanziamento ne ha usufruito ?

Il finanziamento, di qualsiasi natura e di provenienza esterna, quindi, deve essere limitato ai soli sottoscrittori, i quali ne risponderanno in solido tra loro stessi e non con altri.

Dal punto di vista fiscale, il finanziamento dà la possibilità all’Amministratore di effettuare il versamento al fornitore anche prima di aver riscosso le rate condominiali (inesistenti nella fattispecie, limitatamente ai sottoscrittori del finanziamento stesso) in quanto ciò che fa fede sarà, come al solito, il bonifico “da ristrutturazione” effettuato e non i versamenti dei singoli condomini. A fine anno l’Amministratore, redigerà il riparto delle somme pagare con bonifico, indicando importi già pagati, in quanto le rate di rimborso del finanziamento NON sono rate condominiali in senso stretto, ma debiti derivanti da obbligazioni esterne al condominio e soggettivamente a carico di ogni proprietario firmatario del debito stesso.

CARATOZZOLO dr RAFFAELE