Iva al 10% su manutenzioni in immobili a prevalente destinazione abitativa

24/11/2014

Ci si chiede spesso qual’è l’aliquota IVA applicabile per le manutenzioni in condominio, soprattutto quando, all’interno di esso, vi siano attività commerciali, artigianali o studi professionali.

È stato più volte richiamato il concetto di “prevalente destinazione abitativa” e, ancora oggi, si crede che sia riferito ai soggetti e non agli immobili.

Si crede, erroneamente, che gli immobili non adibiti ad abitazione non possono usufruire della aliquota IVA agevolata del 10%.

Come al solito, cerchiamo di fare un po’di chiarezza.

L’aliquota IVA agevolata non è condizionata dai soggetti proprietari/beneficiari, bensì dalla natura degli immobili visti nell’ambito condominiale.

Richiamando quindi il concetto della prevalenza abitativa, ricordiamo che tale prevalenza esiste se almeno il 50% delle superficie fuori terra è destinata ad abitazioni. Dalla enunciazione di tale principio, la presenza di studi professionali, di attività di diversa natura, non impedisce l’applicazione dell’IVA 10% se, la loro superficie rispetto alla complessiva (fuori terra) è inferiore al 50%.

All’esistenza di tale prevalenza, l’IVA del 10% si applica su tutto il contratto di appalto relativo a quella manutenzione ordinaria e/o straordinaria.

Da ciò si evince che, se la manutenzione viene fatta nel solo ufficio, negozio, laboratorio, l’IVA da applicare è sempre il 21%, così come il 21% resta applicabile in caso di NON prevalenza della destinazione abitativa in caso di condominio.

Tenere sempre presente che, eventuali acquisti di materiali non posti in opera, non possono usufruire dell’aliquota del 10%, mentre se le stesse sono poste in opera e tale opera supera il valore dei beni stessi, allora l’intero contratto d’opera o di appalto è soggetto totalmente al 10%.

La prevalenza della destinazione abitativa non è un dato rilevabile dall’appaltatore, ma deve essere esplicitamente dichiarata dal committente ( nel condominio, dall’Amministratore) unitamente alla richiesta di applicazione dell’IVA agevolata.

MEMENTO: l’IVA del 4% si applica solo per la costruzione della prima casa, mentre le manutenzioni ordinarie e/o straordinarie, anche se effettuate nella 1° casa, scontano l’IVA del 10% o del 21% (se abitazioni di lusso).

REVISIONE CALDAIE

Anche sulla revisione delle caldaie e/o dell’intero impianto di riscaldamento, l’IVA è del 10% in quanto tale opera viene assimilata ad una manutenzione ordinaria.

Non è, viceversa, applicabile l’IVA al 10% su altri servizi accessori a quella revisione/manutenzione ( es. copertura assicurativa).

Se qualche manutentore ha applicato l’aliquota ordinaria (21%) deve “stornarla” al cliente, che ha quindi diritto al rimborso, e lo stesso manutentore può chiedere il rimborso all’Agenzia delle Entrate solo dopo che ha dimostrato di averla restituita al proprio cliente.

MEMENTO: una manutenzione ordinaria non gode della detrazione fiscale (50%) se effettuata in una abitazione privata, mentre la stessa opera effettuata a livello condominiale dà diritto, pro quota millesimale, alla agevolazione prevista per le ristrutturazioni.

CARATOZZOLO dr RAFFAELE