MAGGIORANZE (costitutive e deliberative) in CONDOMINIO
Al fine di memorizzare meglio le novità in materia di maggioranze, così come previsto dal testo della riforma del condominio, si è ritenuto opportuno fare una comparazione tra vecchie e nuove norme, limitando il prospetto stesso all’art. 1136 c.c.
Non si pone in evidenza alcun commento al contenuto dei vari commi in quanto è specifico compito dei legali farlo. Non mancheranno le occasioni in cui gli stessi illustreranno la portata delle novità e le possibili ripercussioni sia all’interno dell’assemblea, sia al di fuori di essa.
(Articolo 1136)- Costituzione dell’Assemblea e validità delle deliberazioni
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Norme ante riforma |
Norme post riforma |
| 1° c.-L’Assemblea è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentano i due terzi del valore dell’intero edificio e i due terzi dei partecipanti al condominio. | 1°c.-L’Assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentano i due terzi del valore dell’intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio |
| 2° c.- Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio. | 2° c.- Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio. |
| 3° c. -Se l’Assemblea non può deliberare per mancanza di numero, l’assemblea di seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello di prima e in ogni caso, non oltre i dieci giorni dalla medesima; la deliberazione è valida se riporta un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e un terzo del valore dell’edificio | 3° c. – Se l’assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale, l’assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima. L’ assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell’intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio. |
| 4° c. -Le deliberazioni che concernono la nomina, e la revoca dell’amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore medesimo, nonché le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell’edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità devono essere sempre prese con la maggioranza stabilita secondo comma. | 4° c. – Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell’amministratore o le liti attive e passive relative a materia che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore medesimo, le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell’edificio o riparazioni straordinarie di notevoli entità e le deliberazioni di cui all’art. 1117-quater, 1120, secondo comma, 1122-ter nonché 1135 terzo comma, devono essere sempre approvate con la maggioranza stabilita dal secondo comma del presente articolo. |
| 5° c. – Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni previste dal primo comma dell’articolo 1120 devono essere sempre approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell’edificio. | 5° c. – Le deliberazioni di cui all’art. 1120, primo comma, e dell’art. 1122-bis, terzo comma, devono essere sempre approvate dall’assemblea con un numero che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e i due terzi del valore dell’edificio. |
| 6° c. – L’assemblea non può deliberare, se non consta che tutti i condomini sono stati invitati alla riunione. | 6° c. – L’assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati. |
| 7° c.- Delle deliberazioni dell’assemblea si redige processo verbale da trascriversi in un registro tenuto dall’amministratore. | 7° c. – Delle riunioni dell’assemblea si redige processo verbale da trascriversi nel registro tenuto dall’amministratore. |
Art. 1117 – quater: Diffida per far cessare attività che incidono negativamente sulle destinazioni d’uso, conseguente convocazione assemblea e ricorso a azioni giudiziarie
Art. 1120 – 1° comma: innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni,
Art. 1120 – 2° comma: le innovazioni riguardanti –
1) Opere ed interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti –
2) le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico degli edifici e per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell’edificio e per la produzione di energia mediante l’utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che consegnano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune:
3) l’installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze, ad esclusione degli impianti che non comportano modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri condomini di farne uso secondo il loro diritto.
Art. 1122- bis- terzo comma: in caso di modificazione della parti comuni proposte dall’interessato e in relazione a prescrizione di adeguate modalità alternative, indicandone il contenuto specifico e le modalità di esecuzione
Art. 1122 – ter: installazioni sulle parti comuni dell’edificio di impianti volti a consentire la videosorveglianza su di esse.
Art. 1135 – 3° comma: autorizzazione all’amministratore per partecipare e collaborare a progetti, programmi e iniziative territoriali promossi da istituzioni locali o da soggetti private qualificati, anche mediante opera di risanamento di parti comuni degli immobili nonché di demolizione, ricostruzione e messa in sicurezza statica, al fine di favorire il recupero del patrimonio edilizio esistente, la vivibilità urbana, la sicurezza e la sostenibilità ambientale della zona in cui il condominio è ubicato.
CARATOZZOLO dr RAFFAELE
