LA RIFORMA DEL CONDOMINIO: travecchi e nuovi adempimenti, ecco cosa ci riserva il prossimo futuro.
Analisi e commenti degli articoli 1130 e 1130-bis
Continuando lo studio della riforma del Condominio, lo scopo del presente lavoro è quello di confrontare le attuali norme dettate dal c.c. con quelle previste dal testo già approvato dal Senato e in fase di discussione presso la Camera dei Deputati.
In particolar modo si intende analizzare il contenuto degli articoli 1130, già esistente, e del 1130-bis di nuova costituzione.
L’art. 1130 c.c., attualmente in vigore recita testualmente :
“L’amministratore deve:
1) eseguire le deliberazioni dell’assemblea dei condomini e curare l’osservanza del regolamento di condominio;
2) disciplinare l’uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell’interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini;
3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni;
4) compie gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio.
Egli, alla fine di ciascun anno, deve rendere il conto della sua gestione. “
Anche se alquanto ristretto, la norma indica con precisione e chiarezza i compiti dell’Amministratore, il quale deve attenersi scrupolosamente, rispondendo in proprio nel caso di sua inosservanza. Di contro, lo stesso Amministratore è tutelato, nell’espletamento dei suoi obblighi derivanti dall’art. 1130, da un altro articolo del c.c., il 1133, rendendo obbligatori i provvedimenti presi nell’ambito dei suoi poteri.
Si ritiene, in questo contesto, superfluo commentare il contenuto dell’art. 1130, anche se nella pratica quotidiana e soprattutto in tutte le controversie nate in materia condominiale, non poche sono state e sono le interpretazioni sulla reale portata di ogni singola disposizione contenuta del predetto articolo.
La riforma del Condominio mantiene l’art. 1130, confermandone il contenuto precedente, ma lo implementa in modo alquanto corposo con le altre norme previste dalla riforma stessa e allargandone i campi di azione.
Il nuovo art. 1130 prevede testualmente:
“L’amministratore, oltre a quanto previsto dall’articolo 1129 e dalle vigenti disposizioni di legge, deve:
1) eseguire le deliberazioni dell’assemblea, convocarla annualmente per l’approvazione del rendiconto condominiale di cui all’articolo seguente e curare l’osservanza del regolamento di condominio;
2) disciplinare l’uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell’interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini;
3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni;
4) compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio;
5) eseguire gli adempimenti fiscali;
6) curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza. Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all’amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. L’amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l’amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili;
7) curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell’amministratore e del registro di contabilità. Nel registro dei verbali delle assemblee sono altresì annotate: le eventuali mancate costituzioni dell’assemblea, le deliberazioni nonché le brevi dichiarazioni rese dai condomini che ne hanno fatto richiesta; allo stesso registro è allegato il regolamento di condominio, ove adottato. Nel registro di nomina e revoca dell’amministratore sono annotate, in ordine cronologico, le date della nomina e della revoca di ciascun amministratore del condominio, nonché gli estremi del decreto in caso di provvedimento giudiziale. Nel registro di contabilità sono annotati in ordine cronologico, entro sette giorni da quello dell’effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed in uscita. Tale registro può tenersi anche con modalità informatizzate;
8) conservare tutta la documentazione inerente la propria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnico amministrativo dell’edificio e del condominio;
9) provvedere all’affissione degli atti di cui all’articolo 1117-ter;
10) fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso;
11) redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro 180 giorni.
Già numericamente, si nota l’aggiunta di n. 6 disposizioni rispetto alle attuali 5; in particolare però si evidenzia:
– N. 1) – In merito alla esecuzione delle delibere dell’assemblea, è stata inserita la dicitura “convocarla annualmente per l’approvazione del rendiconto”; ciò rappresenta una novità in quanto nel testo attuale, quel comportamento, si evince dai compiti dell’Assemblea in relazione all’approvazione del rendiconto annuale (art. 1135 n. 3) ma non essendo specificamente previsto, l’Amministratore poteva “legittimamente” anche se “ sul filo del rasoio” convocarla ogni due anni senza, per questo incorrere, nella previsione dell’art. 1129 c.3.
– N. 2) – Viene sostituita la dicitura finale “…a tutti i condomini” con quella “… a ciascuno dei condomini”. Tale precisazione che, apparentemente sembra scontata e superflua, nella realtà intende dire che l’interesse “comune” non deve essere inteso sempre a favore di “tutti”, in quanto, essendo il singolo condomino, una parte dell’intero condominio, l’interesse da soddisfare può anche essere limitato, purchè però rientrante nella sfera condominiale e non individuale.
– N. 3) – Nessuna modifica
– N. 4) – Viene tolta la dicitura “ ….dei diritti inerenti….” e lasciato il riferimento alle parti comuni dell’edificio. Nella realtà l’opera di conservazione non è diretta a preservare i diritti, ma proprio le parti comuni nella loro materialità e concretezza.
– N. 5) – Obbligo di eseguire gli adempimenti fiscali; rappresenta una novità formale ai fini dell’ inserimento nell’art. 1130, ma non certo dal punto di vista degli obblighi del Condominio e per esso del suo Amministratore pro-tempore. La differenza sostanziale che nasce dall’inserimento nell’articolo oggetto dell’analisi è che, dall’entrata in vigore della norma, l’inadempimento agli obblighi fiscali del Condominio ricade sull’Amministratore oltre che sul condominio stesso. Purtroppo, la riforma in atto non prevede, direttamente, quale motivo di revoca la inosservanza al punto esaminato; infatti il nuovo art. 1129 al n. 7 omette il richiamo al n. 5 del 1130.
– N. 6) – Tenuta del Registro anagrafe condominiale: nella realtà è la nuova versione regolamentata del “fascicolo del fabbricato”. Tale registro dovrà contenere sia le generalità dei proprietari o di altri soggetti detentori di diritti reali o di godimento personale, sia gli estremi catastali degli immobili riferiti ad ogni “avente diritto”, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza. La richiesta della condizione di sicurezza inserita in tale periodo è di grande importanza e rilevanza in quanto presuppone la verifica sugli impianti individuali oltre che condominiali. Nella pratica, l’Amministratore dovrà farsi rilasciare da ogni singolo condomino le certificazioni degli impianti individuali, sollecitandone la consegna in caso di inerzia e adoperandosi in proprio, e con addebito di spese, nel caso di inosservanza da parte del singolo condomino. Anche questo che apparentemente sembra essere un obbligo del singolo condomino, si può ritorcere contro l’Amministratore che, in caso di inottemperanza da parte dell’interessato, non provvede a quanto prescritto dalla norma.
– N. 7) – Tenuta di tre registri: registro dei verbali assemblea – registro di nomina e revoca dell’Amministratore – registro di contabilità. Il primo era già previsto e ora viene implementato con alcune specifiche particolari (annotazione brevi dichiarazioni rese dei condomini che ne hanno fatto richiesta – allegazione del regolamento di condominio, se esistente). Il secondo, nell’attuale normativa, veniva solo accennato (art. 1129 c. 4), nella nuova formulazione viene di fatto istituito e indicato il contenuto (estremi di nomina, revoca, o di provvedimento giudiziario). Il terzo, il registro di contabilità, anch’esso di nuova istituzione prevede una tempistica molto difficile da rispettare e per questo pericolosa: i movimenti di entrata e di uscita devono essere registrati entro sette giorni dal loro verificarsi e il fatto che la contabilità possa essere tenuta anche con mezzi informatici non solleva dalla gravosità dell’adempimento-
– N. 8) – Obbligo di conservazione di documentazione. L’esatto contenuto della disposizione limita l’obbligo alla documentazione “inerente la propria gestione riferibile sia ai rapporti con i condomini, sia allo stato tecnico-amministrativo dell’edificio e del condominio”. Stando al significato letterale dei termini usati, l’Amministratore non ha l’obbligo di detenere tutta la documentazione condominiale riferita, quindi, anche alle gestioni in cui non era lui l’Amministratore, ma solo quella relativa al periodo di sua carica.
– N. 9) – Nuovo adempimento: provvedere all’affissione degli atti di cui all’art. 1117 ter (Avviso di convocazione per modificazione delle destinazioni d’uso e sostituzione di parti comuni). Non si parla, nel contesto, di invio della convocazione in generale e per tale motivo restano inalterate le disposizioni di cui all’art. 66 delle disp.att. del c.c.
– N. 10) – Pesante adempimento da rispettare non tanto in riferimento alla consegna di una attestazione sullo stato dei pagamenti dei condomini, quanto per il presupposto che la contabilità dovrà essere aggiornata ai sensi del n. 7 dello stesso art. 1130, (non oltre 7 giorni prima) per non dichiarare una situazione che, nella realtà può essere ben diversa da quella monitorata al momento della richiesta.
– N. 11) – Finalmente una agevolazione data in un allungamento della tempistica prevista per l’approvazione del rendiconto annuale: entro 180 giorni dalla chiusura della gestione stessa. Non erano previsti tempi legali per l’approvazione, anche se la maggior parte dei regolamenti di condominio prevede 60gg. dalla chiusura della gestione.
Nuovo Art. 1130-bis:
Non paragonabile con altro in quanto assente nell’attuale normativa, e che prevede testualmente:
«Art. 1130-bis. – (Rendiconto condominiale). – Il rendiconto condominiale è redatto con criteri di competenza; le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve devono essere espressi in modo da consentire l’immediata verifica. Si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota esplicativa della gestione con l’indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti. L’assemblea condominiale può, in qualsiasi momento o per più annualità specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio. La deliberazione è assunta con la maggioranza prevista per la nomina dell’amministratore e la relativa spesa è ripartita fra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà. I condomini e i titolari di diritti di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo e estrarne copia a proprie spese. Le scritture e i documenti giustificativi devono essere conservati per dieci anni dalla data della relativa registrazione.
L’assemblea può anche nominare, oltre all’amministratore, un consiglio di condominio composto da almeno tre condomini negli edifici di almeno dodici unità immobiliari. Il consiglio ha funzioni consultive e di controllo».
Se il contenuto dell’art. 1130, nella sua nuova formulazione, appesantisce i compiti e le responsabilità dell’Amministratore, non è da meno il nuovo articolo in esame. Infatti, oltre a specificare che il rendiconto deve essere redatto “per competenza”, aggiunge anche altri prospetti tali da renderlo assimilabile ad un vero e proprio “bilancio di esercizio”. In aggiunta quindi al già citato registro di contabilità, prevede una esposizione chiara e trasparente anche delle poste patrimoniali (crediti e debiti) nonché delle riserve disponibili. Al rendiconto, quindi, si aggiunge un “riepilogo finanziario” e di una “nota esplicativa della gestione con l’indicazione dei rapporti in corso e delle questioni pendenti”
Si prevede e si disciplina l’eventuale nomina di un revisore per uno o più anni (specificatamente indicati) e con previsione di compenso a carico del condominio (per millesimi di proprietà). La sua nomina richiede lo stesso quorum della nomina dell’Amministratore.
Viene specificato che i condomini, che anche attualmente, possono richiedere ed estrarre copia dei documenti giustificativi di spesa, con spese a proprio carico, lo possono fare anche per annualità pregresse.
Tutti i documenti devono essere conservati per 10 anni dalla loro registrazione. Questa norma potrebbe portare a un qualche dubbio circa l’obbligatorietà di cui al p. 8 dell’art. 1130, nel quale si obbliga l’Amministratore a conservare tutta la documentazione inerente la propria gestione, rispetto all’obbligo di conservare, in generale, tutta la documentazione per 10 anni; la domanda viene spontanea: tutta la documentazione relativa alle annualità non inerenti la gestione dell’Amministratore, chi la deve detenere ? Secondo il mio modesto parere, sarà lo stesso Amministratore a doverla detenere, pur non restando responsabile della mancata detenzione di quella eccedente il suo mandato nel caso in cui il predecessore non l’avesse consegnata.
Ultima disposizione è data dalla previsione di nomina di un Consiglio di condominio composto da tre membri nei condomini con almeno 12 unità e con funzioni consultive e di controllo. Nessun ulteriore problema in caso di mancata elezione, in quanto nella riforma non si parla di sanzioni relative allo specifico argomento.
Si resta in attesa di ciò che la Camera dei Deputati deciderà in merito al testo licenziato dal Senato, nella speranza che i suggerimenti e le richieste poste dal Centro Studi Anaci vengano integralmente accolti.
GARDONE VT,lì 03 Giugno 2011
CARATOZZOLO dr RAFFAELE
