SUPER CONDOMINIO: generalità e applicazioni pratiche di gestione

25/11/2014

Con il termine “Super Condominio” ci siamo quasi sempre riferiti ad un condominio “complesso”, formato da più corpi di fabbrica, da servizi comuni, da una serie di altri parti (da spazi verdi destinati anche ad attività sportive), che, pur essendo separati dal gruppo principale di immobili, di esso facevano parte.

Lo abbiamo gestito con un solo amministratore (magari nominato dal costruttore), anche se abbiamo sempre ripartito le spese secondo i condomini parziali di cui era formato (scale, corpi di fabbrica, garage ecc. ecc.)

Oggi, o meglio dal 18/6/2013, giorno di entrata in vigore della Legge 220/2012 meglio conosciuta come “ La riforma del condominio”, dobbiamo rivedere il tutto, prendere atto che la nuova entità è specificatamente normata (art. 1117-bis) e che anche ad essa si applicano le norme del condominio, con importanti novità soprattutto per la rappresentanza.

Prima però di analizzare gli aspetti pratici della problematica, prima di passare agli adempimenti burocratici per transitare da una gestione unitaria a tante gestioni singole, dobbiamo ben comprendere come è composto il complesso da esaminare; dobbiamo comprendere se, nella realtà, è un super condominio, nel significato legale del termine, o se, viceversa è tutt’altra cosa.

Perché questa domanda, che sembra banale, ma che in realtà stà alla base di tutto ?

Per il semplice fatto che, esaminando lo stato di fatto dei vari gruppi di immobili e delle loro parti comuni, dobbiamo andare ad individuare l’ esistenza o meno di parti comuni legati da “vincolo di accessorietà” esistente tra più gruppi di immobili stessi.

Per maggiora chiarezza: Due gruppi di immobili, separati tra loro, hanno rispettivamente anche gli impianti e parti comuni accessori separati. Ogni gruppo ha le proprie scale, ha la propria utenza elettrica, idrica, di riscaldamento, di giardino, ingresso separato, lampioncini, citofoni, garage ecc. ecc.

Non vi è alcun accesso comune ai due gruppi, non vi è alcuna comunione di impianti di alcun genere, legato da vincolo di accessorietà Tutto ciò sta a significare che, staccando un servizio (luce, acqua, gas ecc.) a uno dei due gruppi, l’altro non subisce alcuna conseguenza e continua la sua sopravvivenza autonoma.

In questo caso, pur essendo i due gruppi adiacenti tra loro, ma ben delimitati e autonomi, non rappresentano un “Super Condominio”, bensì due condomìni del tutto separati e, come tali, con due amministrazioni separate (anche se l’amministratore può essere lo stesso soggetto per entrambi).

Nel caso in cui ci fossero in comune ai due condomini, come sopra evidenziati, aree verdi attrezzate per impianti sportivi, queste nonsono legate da “accessorietà” agli immobili, in quanto, viceversa di quanto affermato prima, il loro distacco, malfunzionamento, interruzione ecc, non comprometterebbe la normale gestione autonoma degli immobili al cui servizio sono destinate.

E pertanto, quelle aree verdi, che tra l’altro non avendo parti di proprietà esclusiva non formano un ulteriore condominio bensì rappresentano una “comunione”, non devono essere considerate parti comuni oggetto di Super Condominio.

Fatta la doverosa, anche se lunga ed articolata premessa, vediamo adesso gli aspetti pratici del problema.

Affermiamo innanzitutto che il Super Condominio non necessita di una scelta da parte dei condomini, in quanto se esiste, non si può disconoscere.

Ci riferiamo al fatto che, alla nascita del complesso, e conoscendo le regole, non ci si può trovare ad un bivio e, generalmente il costruttore, dovrebbe formalizzare o far formalizzare il complesso Super Condominio, con relativo regolamento e tabelle millesimali ad hoc.

E per i condomini già esistenti ? Per queste realtà, secondo il mio parere, occorre verificare se esiste o meno un regolamento di condominio che indica come unitario il condominio e la sua gestione e se, questo, è di tipo contrattuale o assembleare.

Il più delle volte il complesso è unitario e come tale è stato fatto nascere, con un regolamento contrattuale che ne disciplina la gestione unitaria.

Poiché le nuove norme non impongono di trasformare le amministrazioni da unitarie a singole, e quindi di amministrare i gruppi di immobili in modo separato e con amministratori diversi, il passaggio da un sistema ad un altro di gestione è lasciato alla libera scelta dei condomini.

Non dimentichiamo però che esiste una norma che non permette alcuna deroga o libertà di decisione in quanto usa il termine “DEVE” e non “può”, e ci riferiamo al caso in cui, in presenza di più gruppi di immobili autonomi, i condomini sono più di 60, dove ogni componente (gruppo di immobili o condominio autonomo) DEVE nominare un proprio rappresentanteil quale partecipa all’Assemblea del Super Condominio, con diritto di voto, per le decisioni riguardanti la gestione ordinaria e la nomina dell’ amministratore di detto super condominio.

Per le decisioni riguardanti opere straordinarie, o diverse da quelle precedenti, i partecipanti all’Assemblea straordinaria saranno comunque TUTTI i condomini dei vari gruppi.

Anche quando, i condomini dovessero decidere di mantenere la composizione degli immobili in una amministrazione unitaria, per quanto complessa, le ripartizioni delle spese dovranno tenere conto, ovviamente, di tanti “condomini parziali” per quante sono le entità autonome, anche se all’ interno dello stesso gruppo (palazzina con più scale).

I Condomini decidono di “trasformarsi” in Super Condominio, cosa bisogna fare ?

Si premette subito che vi sono due correnti di pensiero: il primo che afferma che non è necessaria alcuna delibera, in quanto i condomini e il Super Condominio, di fatto, esistono, e pertanto basta applicarne le regole; il secondo pensiero, viceversa, per arrivare allo scopo, utilizza lo “scioglimento” come strumento di passaggio, applicando, a secondo dei casi, gli art. 61 o 62 delle disp. Att. c.c.

Si applica l’art. 61, quando i gruppi di immobili, rappresentano condomini esattamente distinti, autonomi e che non necessitano di alcuna opera per “staccarsi” tra di loro; in tal caso la maggioranza richiesta è data dalla maggioranza degli intervenuti che rappresentano almeno 500 millesimi (art. 61 disp. Att. c.c.). Nel caso in cui, per procedere allo scioglimento, occorrono delle opere di “separazione” di alcune parti comuni, la maggioranza millesimale richiesta è dei 2/3 = 667millesimi (art. 62 disp. Att. c.c.).

Non vi è dubbio che un procedimento di scioglimento, con conseguente formalizzazione di tanti condomini quanti sono i gruppi di immobili, ed eventualmente uno ulteriore per le parti comuni (Super Condominio) implica una preparazione accurata e meticolosa e più questa è tale, più è facile che l’attuale amministratore di tutto, diventi anche amministratore dei singoli condomini e magari dell’altro generale.

Orbene, poiché i rappresentanti DEVONO essere nominati (ipotesi di super condominio o di condominio complesso gestito unitariamente, quando il numero dei condomini, nella loro totalità, supera le 60 unità) e, conseguentemente si DEVE fare COMUNQUE una assemblea per ogni condominio singolo di cui si compone il generale, tanto vale scegliere anche un proprio Amministratore, il quale, si precisa, non è e non può essere lo stesso rappresentante.

Il Rappresentante non è il c.d. “caposcala”, cioè un condominio di buona volontà che, in assenza di altre disponibilità, si occupa della sostituzione della lampadina, di lubrificare il cilindretto del portoncino e vari “lavoretti”, ma è una figura ormai prevista dalla legge, il quale, tra l’altro, deve essere eletto dai condomini singoli (sempre si ripete solo se esiste un condominio complesso o super condominio) e con le maggioranze di cui al 5° comma dell’art. 1136 c.c. (maggioranza dei partecipanti al condominio, che rappresentano i 2/3 del valore millesimale)

Ovviamente, per avere efficacia, la delibera deve essere preceduta da tutte quelle formalità di legge che già conosciamo (convocazione nei termini, specifico ordine del giorno, rispetto dei quorum costitutivi e deliberativi, mancata impugnazione della delibera)

Il rappresentante, così nominato, non è soggetto a termine di durata, come, viceversa l’amministratore che resta in carica un anno, bensì resta fino a che non viene cambiato (su decisione propria per dimissioni, o altrui per revoca).

Come si può ben notare, né l’argomento e né tanto meno la procedura esposta, sono di facile e immediata assimilazione. Occorre valutare bene ogni aspetto del caso concreto, valutare correttamente e senza alcun pregiudizio l’intera procedura da seguire, e soprattutto essere chiari e trasparenti con i condomini nell’illustrare un problema non nuovo certamente, ma altrettanto importante per il fatto che, oggi, è specificatamente normato.

CARATOZZOLO dr RAFFAELE