VADEMECUM OPERATIVO PER AGEVOLAZIONI FISCALI
(Manutenzioni Ordinari/straordinarie – Ristrutturazioni e Risparmio energetico)
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Si ricorda, preliminarmente, che mentre la detrazione d’imposta per opere dirette al risparmio energetico (55%) può riguardare sia immobili adibiti ad abitazione, che immobili adibiti ad uso diverso, quella relativa alle manutenzioni ordinarie/straordinarie e ristrutturazione dirette all’agevolazione del 36%, riguarda esclusivamente immobili adibiti ad abitazioni e loro pertinenze.
Un’altra avvertenza da tenere presente è data dal tipo di intervento relativo alla proprietà dell’immobile sul quale si attuano alcune spese;
Relativo all’agevolazione del 36%:
– Se l’immobile oggetto delle opere finalizzate all’agevolazione è PRIVATO, sono detraibili solo le manutenzioni STRAORDINARIE e per un massimo di € 48.000,00-
– Se le opere finalizzate all’agevolazione hanno per oggetto le parti comuni di un Condominio, sono agevolabili sia quelle per manutenzioni ORDINARIE che STRAORDINARIE, e per un massimo di € 48.000,00 per il numero di unità di cui è composto il condominio stesso (10 unità = limite di spesa € 480.000,00).
Relativo all’agevolazione del 55%:
– Il problema non si pone in quanto non è l’immobile il riferimento principale, bensì l’opera tra quelle tassativamente previste e che devono avere la certificazione del Tecnico abilitato.
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Limitiamo il vademecum alle opere di manutenzioni ordinarie o straordinarie in CONDOMINIO.
Non è raro, anzi è frequente, che in Condominio vi sia la necessità di procedere a manutenzioni sia ordinarie che straordinarie, così come è più raro, o meglio meno frequente, che si debba procedere ad opere finalizzate al risparmio energetico.
Generalmente è lo stesso Amministratore che pone il problema, ma è normale anche che siano gli stessi condomini a chiedere gli interventi ritenuti necessari.
Se l’opera non riveste carattere di urgenza e l’iniziativa viene dall’Amministratore, questi la inserirà nell’Ordine del Giorno della prima Assemblea utile (generalmente quella ordinaria annuale); ma è anche possibile che, sempre su iniziativa dell’Amministratore , venga indetta una Assemblea Straordinaria. L’inserimento può essere suggerito dagli stessi condomini o dai vari Consiglieri, se esistenti, così come può essere richiesta formalmente da almeno 2 condomini che rappresentino almeno 1/6 dei millesimi di proprietà (art. 66 delle disp. Att. Del codice civile).
In ogni caso, e da qualsiasi parte o modo in cui viene richiesta la discussione, è bene, e necessario/opportuno in caso di cifre rilevanti, che ogni delibera venga presa in piena coscienza in seno ad una regolare assemblea dei condomini, convocata secondo le norme ad essa applicabile e con i quorum di legge a secondo del caso specifico.
Fatta la doverosa premessa, si passa quindi in seno all’Assemblea ad analizzare la problematica in atto e le possibili soluzioni.
Difficilmente l’Assemblea, alla prima riunione, delibera l’opera e stanzia i fondi relativi; si dovrà, eventualmente decidere il prosieguo dell’attività di redazione di un capitolato di appalto da parte di un tecnico. In quella riunione preliminare, quindi, si affiderà l’incarico ad un tecnico del settore, stabilendo anche un preventivo di spesa.
Ovviamente ci stiamo riferendo al lavori di una certa importanza e non certo per il cambio di lampadine o di aggiustamento di un tombino o di un pluviale; in tale contesto si dovrà verificare la possibilità che quel determinato lavoro rientri o meno nelle opere per le quali è prevista l’agevolazione del 36% o 55% (vedi Guide Operative dell’Agenzia delle Entrate Novembre e Dicembre 2011).
Una volta fatto il capitolato di appalto, che già prevede dei prezzi di mercato in base ai prezziari in vigore, si procederà alla richiesta di preventivi alle varie ditte conosciute sia dall’Amministratore che da parte dei condomini, allegando il capitolato, senza, ovviamente i prezzi.
E’buona norma riunire i preventivi e aprirli alla presenza di alcuni rappresentanti del condomino (es. i consiglieri) per verificarne l’integrità delle buste e la veridicità del contenuto. Gli stessi preventivi saranno consegnati al tecnico che ha elaborato il capitolato di appalto per le opportune valutazioni. Nel frattempo si convocherà una assemblea straordinaria con la previsione dell’analisi dei preventivi, la delibera dei lavori e lo stanziamento dei fondi con le modalità di versamento (anche per avanzamento lavori) e si procederà all’affidamento dei lavori deliberati con tutte le previsioni di tempi, modi di realizzazione, importi da pagare alle relative scadenze, non dimenticando di far deliberare la possibilità di aprire o un c/c dedicato all’operazione o un libretto nominativo per il deposito delle somme relative all’intervento.
Un Amministratore accorto pretenderà la nomina anche di un Direttore Lavori e di un Responsabile della Sicurezza o, se il caso, di un Coordinatore per la Sicurezza. Queste figure di professionisti sollevano l’Amministratore da responsabilità specifica e per compiti per i quali, quasi sempre, lo stesso non è qualificato o competente.
E’buona norma, soprattutto se in seno alla riunione ci sono state molte opposizioni o “minacce” di impugnazione delle delibere, dare esecutività alla delibera stessa solo dopo la scadenza dei termini previsti per l’impugnazione ( 30gg dall’assemblea per i presenti e 30gg dal ricevimento del verbale per gli assenti).
Un altro suggerimento operativo: spedire la copia del verbale assemblea il più presto possibile, ricordando che più si aspetta a spedire le copie, più si “allunga” il termine dei 30gg per gli assenti alla riunione, che hanno intenzione di presentare l’impugnazione.
Si procederà quindi alla stipula del contratto di appalto (o d’opera a cui è sempre meglio applicare specificatamente le clausole dell’appalto). Si ricorda che prima dell’inizio dei lavori la ditta appaltatrice dovrà consegnare il DURC (documento attestante la regolarità contributiva della ditta stessa nei confronti dei dipendenti).
Attenzione: la mancata acquisizione del DURC, mette a rischio il Condominio, che potrebbe essere chiamato a rispondere di debiti contributivi non versati dalla ditta appaltatrice relativa ai dipendenti impiegati nell’opera.
Si firma, quindi, il contratto di appalto, stabilendo soprattutto gli importi a stati di avanzamento.
Si firma anche il mandato professionali a tutti quei tecnici nominati dall’Assemblea (Direttore lavori, Responsabile o Coordinatore per la Sicurezza)
Attenzione anche alla redazione, se dovuta o richiesta, del DVR o del DUVRI, in presenza di più ditte per rischi da interferenza.
Già prima di iniziare l’opera si comincerà a riscuotere le somme in base alla tempistica stabilita, versando le stesse o nel c/c dedicato o nel libretto nominativo. Si ricorda, a proposito, che non esiste un obbligo ad aprire ulteriori c/c o libretti nominativi, e di depositare il tutto nello stesso c/c esistente a nome del Condominio; tale accorgimento si mette in atto per evitare che somme destinate ad uno specifico lavoro vengano utilizzati per spese condominiali che rivestono carattere di gestione ordinaria.
Se il lavoro impone comunicazione ai vari Enti, sarà il Direttore Lavori a procedere alla redazione delle eventuali domande o denunce, fermo restando che la firma è messa dall’Amministratore, quale rappresentante del Condominio da lui gestito.
Quando il Direttore Lavori ha controllato lo stato di avanzamento lavori, in base ai controlli effettuati in loco e alla verifica della corrispondenza con quanto contenuto nel contratto di appalto, invia all’Amministratore l’importo da versare. L’Amministratore, prelevando la somma o dal c/c normale o da quello dedicato o dal libretto nominativo aperto allo scopo, effettuerà un bonifico da ristrutturazione alla ditta appaltatrice, senza effettuare alcuna ritenuta di acconto.
Si ricorda che fino a Luglio del 2010 era l’Amministratore ad effettuare una ritenuta di acconto sulla fattura dell’appaltatore e pari al 4%. Nel 2011, il 4% era passato al 10% ma addossando l’onere del prelievo all’Istituto Bancario o Postale che riceveva il versamento. A fine 2011 la percentuale è ritornata al 4% fermo restando l’Ente preposto alla trattenuta.
E così fino alla fine dei lavori e saldo di quanto dovuto.
Con la fine dell’anno (entro i mese di Febbraio dell’anno successivo) l’Amministratore dovrà redigere un prospetto di riparto ai condomini (vedi allegato) , specificando l’importo versato dal Condominio (totale dei bonifici effettuati) e attribuendo ad ogni condomino la quota a suo carico. In corrispondenza di tali importi, sarà specificato che tale somma il condomino l’ha regolarmente versata o meno. Si ricorda, pertanto, che l’agevolazione spetta per versamenti effettivamente effettuati dal condomino, fermo restando il fatto che l’Amministratore l’abbia regolarmente versata alla ditta appaltatrice entro l’anno di competenza. Si ricorda anche che, il condomino che non ha effettuato il versamento della sua quota entro l’anno, e che in base a tale evento non potrebbe detrarre l’importo nella sua dichiarazione dei redditi, può comunque usufruire della detrazione se quel versamento lo effettua entro il termine di presentazione della dichiarazione riferita al periodo di competenza.
Nel caso in cui i lavori condominiali si sono protratti oltre l’anno, l’Amministratore dovrà procedere a due piani di riparti; uno per le somme versate nell’anno e un altro per quelle versate nel periodo successivo e entro il quale si sono ultimati i lavori e versamenti.
Pro memoria.
Tutte le spese relative alle prestazioni tecniche richieste per l’intervento di manutenzione ordinaria o straordinaria sono detraibili agli effetti dell’agevolazione, ad eccezione delle competenze dell’Amministratore per la maggiorazione a lui spettante e deliberata dall’Assemblea in relazione alla pratica del 36 o 55%. Tale eccezione era stata già oggetto di una risposta ad interpello alla Agenzia delle Entrate da parte di un associato ANACI e ribadita anche negli ultimi provvedimenti del 2011 a livello normativo.
ULTIMO ATTO.
E’opportuno che l’Amministratore presenti il Bilancio consuntivo anche per dette opere straordinarie con le relative ripartizioni, al fine di ottenere l’approvazione da parte dell’Assemblea e poter procedere ad eventuali azioni di recupero coattivo per somme non riscosse.
Si ricorda, infine, che le fatture sulle quali è stata effettuata una ritenuta di acconto confluiranno nel solo modello 770 e non anche nel quadro AC dell’Amministratore. Quelle fatture, oggetto di manutenzione ordinaria o straordinarie per le quali è stato effettuato un versamento attraverso “bonifico da ristrutturazione”, viceversa, vanno elencate nel solo quadro AC dell’Amministratore in quanto ad effettuare la ritenuta di acconto non è stato il Condominio, bensì l’Istituto di credito o postale, e spetterà quindi solo ad essi procedere alla redazione e presentazione del modello 770.
CARATOZZOLO dr RAFFAELE
